Лиляна ПАНЕВА
___________________

В условията на действащото законодателство по ЗДДС усилената търговия с недвижими имоти в България поражда различни варианти за данъчно третиране на доставките. В основата на приложимия ред за облагането им стои въпросът за мястото на тяхното изпълнение, което, от своя страна, зависи от данъчния статут на лицата, които участват в доставките, и от мястото, където тези лица са регистрирани или нерегистрирани за целите на облагането с ДДС. Как се решава този въпрос при посредническите услуги, оказвани във връзка с покупко-продажби на недвижим имот у нас?

По своята търговска същност посредническите услуги, оказвани във връзка с продажбата на недвижими имоти, са услуги, при които посредникът действа от името и за сметка на друго лице. Възнаграждение за такива услуги обикновено е комисионната, която посредникът получава от това лице. При посредническа услуга, оказвана във връзка с доставка на услуга, различна от услугите, посочени в чл.21, ал.3, чл.22 и чл.23 от ЗДДС, законодателят е определил, че място за изпълнение е мястото на изпълнение на доставката, във връзка с която е оказано посредничеството. Определянето му произтича от разпоредбите на чл.24, ал. 1 от закона.Това означава, че място за изпълнение на доставките на посреднически услуги, свързани с доставка на недвижим имот у нас, е територията на страната и посредникът, данъчно задължено по ЗДДС лице, следва да начисли данък за доставката на услугата си по данъчната ставка, възприета у нас.

Когато получател на такава доставка обаче, е лице, регистрирано по ДДС в друга държава-членка, мястото на изпълнение на доставката е територията на държавата-членка, издала идентификационния номер по ДДС на получателя, под който му е оказана услугата (чл.24, ал.2 от ЗДДС).

На практика това означава, че в зависимост от това дали получател на посредническата услуга, свързана с недвижим имот, който се намира у нас, е лице регистрирано или нерегистрирано по ДДС в някоя друга държава-членка, режимът за начисляване и изискуемост на данъка е различен.

Да илюстрираме изложеното с примери:

Пример1: Българска агенция за недвижими имоти посредничи при покупко-продажбата на недвижим имот в България. Получател на услугата й е данъчно задължено лице от Русия, което не е регистрирано по ДДС в друга държава-членка. Как ще се извърши облагането на посредническата услуга при положение, че агенцията за недвижими имоти, предоставила услугата, е регистрирана по ЗДДС и как, ако тя е нерегистрирана?

В съответствие с разпоредбата на чл.24, ал.1 от ЗДДС място за изпълнеие на посредническата услуга е мястото на изпълнение на доставката, във връзка с която е оказана услугата. В случая това е услуга, свързана с недвижим имот в България, и следователно място за нейното изпълнение е територията на страната. Тогава, когато агенцията за недвижими имоти, която оказва услугата, е регистрирана по ЗДДС, тя издава на получателя на услугата й фактура, с начислен ДДС по възприетата у нас данъчна ставка от 20%. Данъчна основа за доставката й ще бъде стойността на договорената комисионна като възнаграждение за услугата й, която обикновено се договаря като процент от продажната стойност на недвижимия имот, обект на услугата й. Агенцията следва да отрази данъка в издадената фактура на отделен ред и да включи стойността на данъчната основа на доставката си и начисления данък в дневника си за продажбите и в справката си декларация за същия данъчен период.

Когато агенцията, оказала посредническата услуга, не е регистрирана по ЗДДС, тя няма да начисли данък във фактурата си, но следва да има предвид, че тази й доставка формира облагаем оборот за целите на регистрацията. Това на практика означава, че (предвид обичайния размер на договаряните комисионни) след извършването само на няколко доставки тя ще достигне оборота от 50 000 лв., след което за нея възниква задължение да се регистрира по чл.96 от ЗДДС.

Как ще се третира данъчно доставката на същата услуга, при положение, че неин получател е лице, регистрирано по ДДС в друга държава членка на ЕС?

Пример 2: Агенция за недвижими имоти оказва посредническа услуга за покупка на апартамент в София на данъчно задължено лице с регистрация по ДДС в Белгия. Съгласно чл.24, ал.2 от ЗДДС място на изпълнение на доставката на тази услуга е територията на държавата членка, издала данъчния идентификционен номер по ДДС на получателя на услугата. Следователно за агенцията за надвижими имоти тази доставка е с място на изпълнение извън територията на страната. В такъв случай, дори и да е регистрирана по ЗДДС, за нея не възниква задължение да начисли данък. Основание за това е чл.25, ал.5, т.2 от ЗДДС. Според него при доставки с място на изпълнение извън територията на страната на датата на възникването на данъчното им събитие за доставчика възниква основание за освобождаване от начисляване на данък. Спазвайки изискванията на чл.114 от ЗДДС, агенцията няма да начисли данък във фактурата си, но ще посочи в нея идентификационния номер по ДДС на получателя на доставката й, издаден в Белгия, и това, че данъкът се дължи от него. В случай, че при изпълнение на тази доставка все още не е била регистрирана по ЗДДС, агенцията следва да има предвид, че оборотите от доставки, извършени извън територията на страната, не участват при формирането на облагаем оборот за целите на задължителната регистрация по ЗДДС.